Accidentes en los espacios comunes: qué responsabilidad tiene quien conduce el barrio

Un chico que se cae del juego de la plaza, una vecina que resbala en el piso mojado del SUM, un empleado de mantenimiento que se lastima podando junto a la laguna. En un barrio con cientos de lotes y áreas comunes extensas, los accidentes no son una hipótesis remota. Y cuando ocurren, la primera pregunta de los consejeros suele ser la misma: ¿quién responde?

La respuesta depende de cada caso y de la forma jurídica del barrio, y siempre conviene analizarla con un abogado. Pero hay un marco general que todo consejero debería conocer, porque define qué se espera de quien administra y qué pruebas van a pedir un juez o una aseguradora.

El deber de prevenir y las cosas riesgosas

El Código Civil y Comercial establece en su artículo 1710 que toda persona, en cuanto de ella dependa, debe evitar causar un daño no justificado y adoptar las medidas razonables para que no se produzca o para disminuir su magnitud. Para un barrio, eso se traduce en algo concreto: detectar los peligros de sus instalaciones y actuar sobre ellos antes de que alguien salga herido.

Además, los artículos 1757 y 1758 regulan el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas. Esa responsabilidad es objetiva y el propio artículo 1757 aclara que no son eximentes ni la autorización administrativa ni el cumplimiento de las técnicas de prevención. Dicho de otro modo: tener la pileta habilitada o los juegos certificados no borra por sí solo la responsabilidad si una cosa riesgosa del barrio causa un daño.

¿Para qué sirve entonces prevenir y documentar? Para que el accidente no ocurra, en primer lugar. Y, si ocurre, para demostrar cómo se gestionaba el riesgo, discutir la mecánica del hecho, sostener la cobertura frente a la aseguradora y mostrar que quienes conducían el barrio actuaron con diligencia.

Qué documentación protege al barrio

Lo que no está escrito es difícil de probar. Un consejo que dice que revisaba los juegos todas las semanas pero no tiene un solo registro queda en una posición débil. Estos son los documentos que marcan la diferencia:

• Relevamiento de riesgos de las áreas comunes, hecho por un profesional de higiene y seguridad, con fecha, fotos y prioridades de corrección.
• Procedimientos escritos para las tareas habituales: corte de pasto, poda en altura, limpieza de la pileta, manejo de productos químicos, trabajos eléctricos.
• Registros de mantenimiento: juegos infantiles, luminarias del playón, tableros eléctricos, matafuegos, bombas de la laguna.
• Constancias de capacitación del personal, con temario, fecha y firma de los asistentes.
• Entrega de elementos de protección personal firmada por cada empleado.
• Reglamento de uso de quincho, SUM, canchas y pileta, comunicado a los propietarios.
• Registro de incidentes, aunque no hayan causado lesiones, y de las medidas que se tomaron después.

La Ley 19.587 y el personal del barrio

Cuando el barrio tiene empleados propios, como personal de mantenimiento, jardinería o administración, actúa como empleador. La Ley 19.587 de Higiene y Seguridad en el Trabajo se aplica a todos los establecimientos, persigan o no fines de lucro, y su decreto reglamentario 351/79 desarrolla las exigencias técnicas. Eso incluye condiciones seguras de trabajo, elementos de protección, capacitación y el asesoramiento de un servicio de higiene y seguridad en los términos que fija la reglamentación.

Un punto que muchos consejos pasan por alto: el artículo 3 de esa ley establece que, cuando el trabajo lo ejecutan terceros en el establecimiento del dador principal o con elementos que él provee, el principal es solidariamente responsable del cumplimiento de sus disposiciones. Por eso importa pedir a la empresa de parquización, a la prestadora de seguridad o al contratista de una obra la constancia de ART, la nómina del personal y su programa de seguridad, y controlar que se cumpla.

El seguro de responsabilidad civil

El seguro no reemplaza la prevención, pero es la herramienta que evita que un reclamo grande se traslade directamente a las expensas. En los consorcios de propiedad horizontal, el artículo 2067 inciso h del Código Civil y Comercial pone a cargo del administrador mantener asegurado el inmueble con un seguro que incluya incendio y responsabilidad civil, entre otros riesgos.

Más allá de la obligación, conviene revisar la póliza con atención. Hay que mirar la suma asegurada en relación con la cantidad de personas que circulan por el barrio, las exclusiones (por ejemplo, actividades en la laguna, eventos con terceros o uso de la pileta sin guardavidas), las cargas del asegurado, como denunciar el siniestro en plazo, y si cubre a los miembros del consejo por sus decisiones de gestión.

Qué hacer el día del accidente

Primero, la asistencia: llamar al servicio de emergencias, usar el botiquín o el DEA si corresponde y facilitar el ingreso de la ambulancia por la guardia. Después, preservar la información: fotos del lugar, nombres de testigos, grabaciones de cámaras antes de que se sobrescriban y un informe escrito de lo ocurrido. Luego, la denuncia a la aseguradora o a la ART dentro de los plazos de la póliza. Y por último, la corrección: si el accidente mostró un riesgo, repararlo y dejar constancia.

Cómo lo encara una administración profesional

La protección de quienes conducen un barrio no se arma el día del siniestro, sino con meses de registros ordenados. Una administración con formación en higiene y seguridad puede hacer el relevamiento, redactar los procedimientos, capacitar al personal y mantener la trazabilidad de cada reclamo y cada reparación, de modo que el consejo tenga a mano la documentación cuando la necesite. Así trabajamos en Edelweiss, con la dirección técnica de un licenciado en Higiene y Seguridad en el Trabajo.