Asambleas en barrios privados: convocatoria, mayorías y actas que no se caen

Una asamblea puede aprobar una obra importante, un aumento de expensas o un cambio en el reglamento interno. Si después se anula, el barrio pierde meses, dinero y, muchas veces, la confianza entre vecinos. Las impugnaciones rara vez prosperan por el fondo de lo decidido; casi siempre se apoyan en errores de forma que se podían evitar.

Esta guía repasa las etapas de una asamblea con la mirada puesta en esos errores. Un aviso previo: las reglas concretas dependen de cómo esté organizado cada barrio. No es lo mismo un conjunto inmobiliario bajo propiedad horizontal especial que un club de campo organizado como asociación civil o sociedad, con su propio estatuto.

Primero, saber qué reglas aplican

Si el barrio está bajo el régimen de propiedad horizontal, el Código Civil y Comercial fija pautas básicas y el reglamento completa el resto. Si funciona como persona jurídica, por ejemplo una asociación civil, mandan el estatuto, las normas del Código para personas jurídicas y las disposiciones del organismo de control provincial. En muchos barrios conviven ambos esquemas durante un proceso de adecuación, lo que obliga a revisar con cuidado qué órgano decide qué.

Antes de convocar, lea el reglamento o estatuto vigente, incluidas sus modificaciones inscriptas. Los modelos que circulan de otros barrios pueden tener plazos o mayorías distintos.

La convocatoria y el orden del día

En propiedad horizontal, el artículo 2059 del Código Civil y Comercial dispone que los propietarios deben ser convocados en la forma prevista en el reglamento, con transcripción del orden del día redactado en forma precisa y completa. Tratar otros temas es nulo, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad incluirlos. El mismo artículo admite la autoconvocatoria si esta y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios.

La precisión del orden del día es donde más se falla. Un punto que dice «varios» o «obras» no habilita a aprobar la construcción de un nuevo playón con un presupuesto determinado. Tampoco conviene redactar el tema de modo que oculte su alcance real, como un «ajuste de expensas» que en realidad incluye una cuota extraordinaria.

• Respetar el medio de convocatoria que fija el reglamento o estatuto, y conservar la prueba de envío o publicación.
• Cumplir la anticipación mínima prevista, contada con el criterio que indique la norma aplicable.
• Indicar fecha, hora, lugar o plataforma, y la segunda convocatoria si está prevista.
• Redactar cada punto del orden del día con el alcance exacto de lo que se va a decidir.
• Poner a disposición la documentación que se va a tratar, como balances o presupuestos, con tiempo suficiente.

Quórum, mayorías y ausentes

El quórum y las mayorías son terreno fértil para la impugnación, porque el error no se nota en el momento. En propiedad horizontal, el artículo 2060 del Código establece que las decisiones se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. Algunas decisiones requieren mayorías agravadas o unanimidad según el Código o el reglamento.

El mismo artículo prevé que la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, que deben comunicarse por medio fehaciente a los ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio con mayoría suficiente. También fija que el derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde su fecha.

Asambleas a distancia

Para las personas jurídicas privadas, el artículo 158 del Código Civil y Comercial admite la participación en asambleas o reuniones del órgano de gobierno mediante medios que permitan a los participantes comunicarse simultáneamente, con el consentimiento de quienes deben participar o según lo que prevea el estatuto. En la Provincia de Buenos Aires, la Dirección Provincial de Personas Jurídicas reguló las reuniones a distancia mediante la Disposición 30/2020, exigiendo plataformas con transmisión simultánea de audio y video.

Si el barrio es un consorcio de propiedad horizontal y no una persona jurídica de ese tipo, la aplicación directa de estas reglas no es automática. Lo prudente es que el reglamento prevea expresamente la modalidad remota o mixta, y que la convocatoria explique cómo acceder, cómo se acredita la identidad y cómo se vota. En todos los casos conviene grabar la reunión, conservar la grabación y dejar constancia en el acta de la modalidad utilizada.

Actas y libros

El acta es la prueba de lo que pasó. Debe transcribirse en el libro correspondiente, con los datos de la convocatoria, los presentes y sus porcentuales, el desarrollo de cada punto, las mociones votadas, el resultado de cada votación con su cómputo y las firmas que exija la norma aplicable. Un acta que resume «se aprobó por mayoría» sin números es un regalo para quien quiera impugnar.

Errores que suelen terminar en impugnación

• Tratar temas que no estaban en el orden del día o que estaban redactados en forma ambigua.
• Convocar por un medio distinto del previsto o sin poder probar la notificación.
• Computar mayorías sobre los presentes cuando la norma exige la totalidad de los propietarios.
• Aceptar poderes sin verificar su vigencia ni la identidad del apoderado.
• No notificar a los ausentes cuando la decisión depende de su conformidad posterior.
• Omitir en el acta el detalle de las votaciones o la modalidad a distancia utilizada.

Una asamblea bien preparada se nota en que nadie discute el procedimiento y el debate se concentra en el fondo. En Edelweiss la preparación incluye revisión legal del orden del día, padrón controlado, registro de asistencia y votos, y un acta redactada en el momento, para que lo decidido pueda ejecutarse sin sobresaltos.