Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial: qué cambió para countries y barrios cerrados

Durante décadas, los countries y barrios cerrados de la provincia se organizaron con las herramientas que había: asociaciones civiles o sociedades anónimas dueñas de las áreas comunes, servidumbres de uso, reglamentos internos y, en algunos casos, la vieja ley de propiedad horizontal. Cada barrio armó su propio esquema, y eso generó discusiones sobre cómo cobrar expensas, quién es dueño de las calles o qué límites puede fijar un reglamento.

El Código Civil y Comercial, vigente desde agosto de 2015, incorporó un título específico sobre conjuntos inmobiliarios. Esta guía repasa sus artículos 2073 a 2086 y lo que significan para consejeros y propietarios.

Qué es un conjunto inmobiliario

El artículo 2073 incluye en la categoría a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos y cualquier otro emprendimiento urbanístico, sea de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o de usos mixtos, con arreglo a las normas administrativas locales. El artículo 2074 enumera sus rasgos característicos: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes comunes, reglamento con órganos de funcionamiento y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y una entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios.

El Código no desplaza las normas urbanísticas. Los artículos 2075 y 2079 remiten a cada jurisdicción en lo relativo a zonas autorizadas, dimensiones, usos, localización y cerramientos. En la Provincia de Buenos Aires siguen siendo referencia el Decreto-Ley 8912/77, que regula los clubes de campo en sus artículos 64 a 69, el Decreto 9404/86, que reglamenta su régimen, y el Decreto 27/98, sobre barrios cerrados.

La propiedad horizontal especial y la adecuación

El cambio de fondo está en el artículo 2075: todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa de la propiedad horizontal, con las modificaciones del propio título, y conformar así un derecho real de propiedad horizontal especial. Para los barrios que ya existían, el mismo artículo dispone que los que se hubiesen establecido como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y personales, se deben adecuar a esas previsiones.

La norma no fija un plazo ni un procedimiento para adecuarse, y eso abrió un debate que sigue vigente. Hay quienes sostienen que la adecuación es obligatoria y quienes la interpretan con más flexibilidad para no afectar derechos adquiridos. En la práctica, adecuarse implica redactar un reglamento de propiedad horizontal, resolver la situación de las áreas comunes, obtener aprobaciones municipales y provinciales e intervenir escribanos para inscribir el nuevo régimen. Es un proceso largo, costoso y que requiere mayorías, así que conviene encararlo con asesoramiento y un plan por etapas.

Partes comunes, partes privativas y reglamento

El artículo 2076 considera necesariamente comunes las vías de circulación y acceso, las áreas deportivas, recreativas y sociales, las instalaciones y servicios comunes y todo bien afectado al uso comunitario. Si no está claro si algo es común o propio, se presume común. El artículo 2077 define la unidad funcional privativa, que puede estar construida o en construcción, y el 2078 pide a cada propietario ejercer su derecho respetando el reglamento, la convivencia y los valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

El reglamento gana peso. Según el artículo 2080, puede establecer limitaciones edilicias, servidumbres, restricciones a los dominios particulares y reglas de convivencia. Esas limitaciones deben transcribirse en las escrituras, el reglamento integra los títulos de propiedad y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario. Para un código de edificación interno, con retiros, alturas o materiales de cerco, esa integración con el título es un respaldo importante.

Gastos, invitados y cesión de la unidad

Estos artículos resuelven cuestiones que antes generaban conflictos frecuentes:

• Gastos (art. 2081): los propietarios pagan expensas, gastos y erogaciones comunes en la proporción que fija el reglamento, que además puede crear contribuciones por el uso de instalaciones por familiares e invitados.
• Cesión de la unidad (art. 2082): si el propietario alquila o presta su casa, el reglamento puede fijar condiciones para el uso de los espacios comunes por esos terceros.
• Invitados y usuarios no propietarios (art. 2083): el reglamento puede extender el uso al grupo familiar y regular un régimen de invitados. Ese uso es personal, no se puede ceder, y los no propietarios pagan los aranceles que fije la normativa interna.
• Servidumbres con otros conjuntos (art. 2084): pueden acordarse para compartir instalaciones, con la mayoría que el reglamento prevea para reformarlo.
• Transmisión de unidades (art. 2085): el reglamento puede poner limitaciones pero no impedir la venta, y puede prever un derecho de preferencia a favor del consorcio o de los demás propietarios.
• Sanciones (art. 2086): ante conductas graves o reiteradas, el consorcio puede aplicar las sanciones previstas en el reglamento.

Qué derechos y límites quedan para el propietario

El nuevo régimen fortalece al conjunto, pero también pone límites. El reglamento no puede impedir la libre transmisión de las unidades, las sanciones deben estar previstas de antemano y aplicarse ante conductas graves o reiteradas, y las restricciones deben responder al beneficio de la comunidad urbanística. Como en toda propiedad horizontal, la asamblea es el ámbito donde se toman las decisiones importantes y el propietario conserva sus derechos de información, participación y voto.

Cómo lo encara una administración profesional

Para la mayoría de los barrios, la pregunta práctica no es si el Código cambió las reglas, sino cómo alinear el reglamento, las asambleas y la cobranza con ese marco. Una administración que combina gestión diaria con asesoramiento jurídico puede diagnosticar el régimen actual del barrio, detectar los puntos débiles de su reglamento y proponer un camino de adecuación realista, con los tiempos y mayorías que cada paso requiere.