Morosidad en expensas: del recordatorio al cobro judicial

En un barrio privado las expensas no son un ingreso más: con ellas se pagan la guardia de acceso, el corte de pasto, la luz de las calles internas y los sueldos del personal. Cuando la morosidad crece, los propietarios que pagan terminan financiando a los que no, y el presupuesto se ajusta por donde es más fácil, que suele ser el mantenimiento.

La cobranza eficaz no empieza con la demanda. Empieza mucho antes, con liquidaciones claras y avisos a tiempo, y escala por etapas. Esta guía recorre ese camino y señala qué herramientas legales existen al final.

Prevenir: la mitad de la cobranza

Una parte de la mora no es voluntaria. Hay propietarios que no entienden la liquidación, que cambiaron de mail o que se olvidan del vencimiento. Atender esas causas reduce la deuda sin conflicto:

• Liquidaciones legibles, con el detalle de cada gasto y el saldo anterior de cada lote.
• Varios medios de pago y débito automático disponible.
• Recordatorio unos días antes del vencimiento y aviso el día siguiente si no se registró el pago.
• Datos de contacto actualizados de cada propietario y, si alquila, también del inquilino.
• Un canal para consultar el estado de cuenta sin llamar a la administración.

Comunicar y negociar

Cuando la deuda supera uno o dos períodos, la comunicación cambia de tono. Un primer contacto personal suele ser más útil que una carta formal: permite saber si hay un problema económico transitorio, una disputa con el barrio o simplemente desorden. Después de ese contacto, si no hay respuesta, corresponde una intimación escrita con el monto y un plazo.

Los planes de pago son una herramienta valiosa si tienen reglas. El consejo debería aprobar criterios generales, como cantidad máxima de cuotas, anticipo mínimo y qué pasa si se incumple, para que no dependan de la simpatía de cada caso. Todo convenio debe firmarse y aclarar que las expensas que venzan mientras tanto se pagan en término.

Un cuidado adicional: la presión social no reemplaza a la gestión de cobro. Publicar en el grupo de vecinos o en la cartelera del club house una lista con nombres de deudores puede generar reclamos contra el barrio y rara vez acelera un pago. Es preferible informar a la asamblea el nivel de morosidad en forma agregada y reservar los datos personales para las comunicaciones con cada deudor.

Intereses: lo que dice el reglamento

La tasa de interés por mora debe surgir del reglamento o de lo que haya resuelto la asamblea dentro de sus facultades. El artículo 768 del Código Civil y Comercial establece que la tasa de los intereses moratorios se determina por acuerdo de partes, por leyes especiales o, en subsidio, según las reglamentaciones del Banco Central. A la vez, el artículo 771 permite a los jueces reducir los intereses cuando la tasa excede sin justificación y en forma desproporcionada el costo medio del dinero. Una tasa exagerada no acelera el cobro: se discute en el juicio y puede terminar recortada.

El certificado de deuda como título ejecutivo

En la propiedad horizontal, el artículo 2048 del Código Civil y Comercial dispone que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, es título ejecutivo para cobrar a los propietarios las expensas y demás contribuciones. Eso permite iniciar un juicio ejecutivo, más rápido que un juicio ordinario, en el que las defensas del deudor están muy limitadas. El artículo 2049 agrega que el propietario no puede liberarse del pago renunciando al uso de los servicios comunes ni abandonando su unidad.

Para los conjuntos inmobiliarios, el artículo 2075 establece que deben someterse a la normativa de la propiedad horizontal con las modificaciones propias de ese título, y el artículo 2081 obliga a los propietarios a pagar expensas, gastos y erogaciones comunes en la proporción que fije el reglamento. En barrios que ya se adecuaron a la propiedad horizontal especial, el certificado de deuda funciona como en cualquier consorcio. En los que todavía operan como asociación civil o sociedad, si ese certificado habilita la vía ejecutiva es una cuestión que se ha discutido en los tribunales, y conviene que la analice el abogado del barrio antes de demandar.

Mediación y juicio en la Provincia de Buenos Aires

La Ley 13.951 establece la mediación previa obligatoria a todo juicio en la provincia, con las exclusiones que ella misma fija. Para los procesos de ejecución, su artículo 5 dispone que la mediación es optativa para quien reclama; si decide iniciarla, el requerido queda obligado a concurrir. En la práctica, el barrio puede ir directo al juicio ejecutivo o intentar antes una mediación, que a veces destraba un acuerdo con deudores que no respondían.

Iniciado el juicio, el proceso puede terminar en un pago, en un acuerdo homologado o, en casos extremos, en la subasta del lote. Como la deuda sigue creciendo mientras dura el trámite, conviene no esperar a que acumule años: cuanto más grande, más difícil de recuperar.

Cómo lo encara una administración profesional

La morosidad se controla con un circuito conocido de antemano: avisos automáticos, contacto personal, intimación, plan de pagos con reglas y, si nada de eso funciona, derivación al estudio jurídico con un certificado bien armado. Cuando la administración y el área legal trabajan coordinadas y cada paso queda registrado, el consejo puede ver en qué etapa está cada deudor y decidir con información.